재건축 아파트 실전 투자, 꼭 확인해야 할 것들(1)

재건축 아파트를 매수할 때는 반드시 용적률과 대지지분을 확인해야 합니다.

용적률이 낮을수록, 대지지분이 높을수록 재건축 투자수익률이 올라갑니다.

만약 안전진단 심사를 통과하지 않은 재건축 아파트를 매수할 생각이라면 입주까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 점을 반드시 명심해야 합니다.

 

 

용적률과 대지지분을 꼭 따져라
 재건축 아파트를 매수할 때는 첫 번째로 해당 아파트의 용적률과 층수를 확인해야 합니다. 

용적률은 대지면적(땅)에 대한 건물의 연면적 비율을 말합니다. 

 

현행 규제를 적용해보면 주거지역이라도 법상으로 용적률 300%를 초과할 수 없습니다. 

일반적으로 주거지역은 종별로 150~250% 수준에서 지자체가 조례로 정하고 있습니다. 

서울시의 경우 대부분 250%를 넘지 못하도록 했습니다.

 

재건축이 가능한 30년 이상 아파트들은 대부분 용적률과 층수가 법적으로 정해놓은 상한보다 낮습니다. 

오래전에 지은 건물이라서 당시에는 기술적 한계도 있고, 고층 아파트에 대한 수요도 많지 않았기 때문입니다.

 대부분의 재건축 아파트들은 평균 용적률이 200%를 넘지 않습니다.
용적률 상한이 법적으로 정해진 만큼 재건축 대상 단지의 용적률이 낮으면 낮을수록 투자가치는 올라갑니다. 

용적률이 낮으면 그만큼 더 높이, 더 많이 지을 수 있습니다.

 

조합원 물량을 제외한 일반분양 물량이 많아져 재건축 상업성은 좋아지고, 조합원 분담금은 줄어듭니다.

경우에 따라 분담금을 아예 내지 않을 수도 있습니다.

용적률이 낮을수록, 층수가 낮을수록 재건축 투자가치가 높은 이유입니다. 

 

재건축 아파트를 투자할때 주의사항

김포공항 인근에 있는 목동의 한 단지는 고도제한을 받습니다. 

비행기 이륙과 착륙을 감안해서 공항 인근에는 고층 건물을 지을 수 없도록 고도를 제한합니다. 

재건축 사업을 진행하더라도 이런 단지라면 초고층 변신이 조금 어려울 수 있습니다. 

재건축 아파트 투자 시 이러한 세부 사항은 발품을 팔아 임장(부동산을 사려고 직접 현장을 탐방한다는 뜻)해서 확인해야 합니다.

 

용적률이 낮다고 투자가치가 똑같은 것은 아니다. 

같은 용적률이라도 대지지분이 얼마냐에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 

대지지분이 많으면 그만큼 일반분양을 더 많이 할 수 있으므로 나중에 재건축 분담금이 줄어듭니다. 

바로 이것이 재건축 아파트에 투자할 때 대지지분을 꼭 확인해야 하는 이유입니다.

 

출처: (책)부동산 시장을 움직이는 절대 트렌트7

 

2024.04.13 - [분류 전체보기] - 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7(책)을 정리해봅니다.

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