(책) 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드7 을 읽고 도움이 될 만한 부분들을 정리해봅니다.
부동산 투자 성공의 비결은 적극적인 관심입니다.
꾸준히 전세 가격을 확인하고 판단을 잘 해야합니다.
영끌투자는 금물입니다.
2019년 하반기부터 현재까지 대한민국 부동산 시장은 격변기입니다.
재건축에 간단히 알아봅니다.
재건축이 뜰 수밖에 없는 이유
재건축 규제를 풀어서 사람들이 살고 싶어 하는 도심 내 주택
30년 넘은 건축물 49.1% 2021년기준
군포시 산본 대단지 아파트 대부분이 지은 지 30년이 넘었다.
재건축 규제완화
재건축 규제완화는 부동산 시장 분위기, 국회 입법절차, 총선 같은 각종 정치 일정 등에 따라 진행 속도와 시기가 민감하게 달라질 수 있고 그만큼 돌발 변수도 많습니다.
큰 덩어리로 보면 재건축 규제는 '안전진단 규제, 재건축 초과이익 환수제(재초환), 분양가상한제(분상제) 이렇게 3가지로 구분됩니다. 이 셋을 묶어서 '재건축규제 3종 세트'라고도 합니다.
재건축 규제 3종 세트는 과거 정부에서 똘똘 힘을 합쳐 민간 재건축 사업을 틀어막았습니다.
적어도 3기 신도시 입주가 시작되는 시점 정도까지는 서울이나 수도권의 도심 내 재건축 규제를 풀지 않겠노라고 작정했던 게 과거 정부의 속내였습니다.
3기 신도시 입주 시점은 대략 2025년입니다.
2022년 윤석열 정부 출범 후 주택공급 로드맵의 밑그림으로 재건축 규제 완화가 포함되었습니다.
윤석열 정부는 출범 초기에 향후 5년에 걸쳐 전국에 22만 가구 이상의 신규 정비구역(재개발,재건축)을 지정하기로 했습니다.
특히 재건축에 목말라 하는 성울에서는 10만가구를, 경기와 인천에서는 역세권, 오래된 주거지역 등에서 4만 가구를 새로 지정하겠다고 했습니다. 재건축 사업 속도를 높이기 위해 지방자치단체가 가지고 있는 각종 인허가 절차 기간은 종전의 평균 5년에서 2년으로 대폭 단축하는 가이드라인도 발표되었습니다.
중요한 것은 재건축 사업 속도를 확 당기겠다는 정부의 강한 의지입니다.
안전진단
안전진단 문턱이 확 낮아졌습니다.
안전진단 심사를 통과하지 않더라도 지은지 30년이 넘으면 일단 재건축 절차를 시작할 수 있습니다.
심사에서도 안정성보다 노후성의 비중이 높아졌습니다.
안전진단 통과 확률은 과거 대비 10배 올라갔습니다.
서울 목동과 상계동, 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌 등 총 60만 가구가 수혜를 볼 것으로 예상됩니다.
재건축 규제 3종 세트 가운데 '안전진단 규제'는 재건축 사업의 가장 초기 단계에 적용됩니다.
재건축 사업을 할 수 있는 아파트인지 아닌지 심사하는 첫 관문이다.
우리나라에서 재건축 사업을 하려면 일단 준공 30년이라는 기본 조건을 채워져야 재건축 추진 신청서를 낼 수 있습니다.
과거에는 40~50년을 적용한 적도 있고 서울과 지방의 기준이 다르기도 했습니다.
박근혜 정부 시절 재건축 규제가 완화되면서 30년으로 당겨 졌습니다.
재건축 사업으로 주택 공급을 늘리고 부동산 경기를 부양하고 싶은 정부에서는 그동안 민간 재건축 규제를 완화해왔습니다.
반대로 집값 과열을 잡으려는 정부라면 재건축 규제를 꾸준히 강화했습니다.
2022년 윤석열정부에서는 재건축 연한인 30년 기준을 더 당길 것이란 기대감도 있지만 현재까지는 유지 되고 있는 상황입니다. 대신 재건축 심사 절차를 간소화하고 안전진단 통과 기준을 크게 낮추는데 초점을 맞추고 있습니다.
파격적인 것은 안전진단 심사를 통과하지 않더라도 재건축 절차를 시작할 수 있도록 한 것입니다. 준공한지 30년만 지나면 재건축 사업에 착수할 수 있도록 허용하고 재건축조합 설립 시기도 당겨습니다. 이른바 재건축 패스트트랙을 윤석열 정부가 2024년 초에 발표한 것입니다. 이렇게 되면 재건축 사업 기간이 최대 3년 단축 될 거라고 정부는 예측합니다.
안전진단 기준도 안정성에서 노후성으로 점수 배점이 크게 달라짐.
안전진단은 '이 아파트는 너무 오래되고 낡아서 사람들이 거주 공간으로 쓰기에 부적합하다. 안전사고 가능성이 크다'라는 입주민의 판단을 구청을 통해 확인받는 절차입니다. 그래야 재건축 사업을 진행할 수 있습니다.
예) 문제인정부에서는 - 100점만점의 안전진단 테스트에서 30점 이하의 점수를 받아야만 되었습니다.
2024년 정부는 안전진단 심사 통과 없이도 재건축 사업을 할 수 있도록 문턱을 낮췄습니다.
재건축 절차
재건축 패스트트랙에 따라 안전진단 통과 없이도 정비구역을 지정하고 추진위원회와 조합설립이 가능합니다.
안전진단은 사업인가 전 단계까지만 통과하면 됩니다.
준공 30년만 지나면 안전진단 없이 조합설립시기도 앞당겨지기 때문에 사업 기간이 종전 대비 최대 3년은 단축될 수 있습니다.
재건축 1순위가 될 1기 신도시
일산, 분당, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시나 잠실, 목동 등 '노후계획도시 특별법' 대상이 되는 지역의 경우 여러 단지를 묶어서 한번에 재건축하는 '통합 재건축'을 선택하면 아예 안전진단이 면제될 수 있습니다.
출처:(책)부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7